Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin kira uyuşmazlıklarına ilişkin verdiği karar Resmî Gazete’de yayımlandı. Tahliye davası üzerinden verilen “kanun yararına temyiz” kararı, kira sözleşmelerinde olağanüstü fesih hakkının kapsamına ilişkin önemli bir değerlendirme içeriyor.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin kira uyuşmazlıklarına ilişkin verdiği karar Resmî Gazete’de yayımlandı.
Karar, kiracı ile ev sahibi arasındaki bir tahliye davası üzerinden verilen “kanun yararına temyiz” incelemesi sonucu alındı.
Habertürk'ün aktardığına göre dosyada ev sahibi, taraflar arasında 3 yıllık kira sözleşmesi bulunduğunu, ancak öngörülemeyen nedenler nedeniyle sözleşmeyi feshettiğini bildirerek kiracının tahliyesini talep etti.
İlk derece mahkemesi ise davayı reddetti.
Mahkeme, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin bu şekilde “olağanüstü fesih” yoluyla sona erdirilemeyeceğini, bu nedenle davanın hukuki dayanağının bulunmadığını belirtti.
Yargıtay ise bu yorumu hatalı buldu.
Kararda, Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesinde düzenlenen “olağanüstü fesih” hakkının, sözleşme belirli süreli ya da belirsiz süreli olsun konut ve çatılı işyeri kiraları dahil tüm kira ilişkilerinde kullanılabileceği belirtildi.
Yargıtay’a göre kira ilişkisinin taraflardan biri için “çekilmez hale gelmesine neden olan önemli bir sebep” ortaya çıkarsa, taraflar yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Bu nedenle mahkemenin davayı doğrudan reddetmek yerine ev sahibinin dayandığı olağanüstü fesih gerekçesini incelemesi gerektiği belirtildi.
Yargıtay, yerel mahkeme kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek Adalet Bakanlığı’nın kanun yararına temyiz talebini kabul etti.
Karar, özellikle kira sözleşmesinin süresi devam ederken ortaya çıkan olağanüstü durumlarda sözleşmenin feshedilip edilemeyeceği konusundaki tartışmalara açıklık getirirken kiracı-ev sahibi davalarında emsal niteliği taşıyacak.
Olağanüstü fesih yolu açık: Kira sözleşmesi konut veya işyeri olsa bile ciddi ve öngörülemeyen bir sebep varsa sözleşme süresi dolmadan feshedilebilecek.
Mahkemeler gerekçeyi incelemek zorunda: Hakimler bu tür davalarda talebi doğrudan reddetmek yerine “önemli sebep” olup olmadığını değerlendirecek.
Sadece ihtiyaç davası değil: Ev sahipleri tahliye için yalnızca ihtiyaç nedeniyle dava açmak zorunda olmayabilir.
Kiracı için de geçerli: Olağanüstü fesih hakkı sadece ev sahibine değil kiracıya da tanınmış durumda.
Uyuşmazlıkların seyri değişebilir: Hukukçulara göre karar, kira davalarında tarafların sözleşmeyi sona erdirme gerekçelerinin daha geniş yorumlanmasına yol açabilir.